Dans le cadre d?une location, la loi détermine plusieurs critères permettant d?identifier si le logement est décent ou non, et le bailleur reste tenu pendant toute la durée du bail, de satisfaire ces obligations.
À défaut, tout locataire en mesure de prouver que le bien qu?il loue est indécent, peut demander que la situation soit corrigée.
La décence d?un logement ne doit cependant pas être confondue avec son insalubrité, situation où le bien présente un risque pour la santé ou la sécurité physique des occupants, ou pour celle du voisinage, tel, qu?une mesure d?évacuation, voire de démolition peut être engagée.
La loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs met à la charge de tout bailleur, l?obligation de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d?espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l?usage d?habitation.
Par définition, un logement indécent est celui qui ne répond pas à l?un des critères visés par cette loi.
Il peut s?agir par exemple d?un logement envahi par des rats, des blattes ou des moisissures, dépourvu de garde-corps au niveau d?un balcon ou d?un escalier, ou qui présente des performances énergétiques telles, qu?en plus d?engendrer une facture d?énergie conséquente pour les locataires, il ne leur offre pas un degré de confort suffisant (biens étiquetés F ou G au niveau du diagnostic de performance énergétique).
Un logement sera également caractérisé d?indécent lorsqu?il n?est pas équipé du minimum d?éléments imposés par la réglementation (chauffage, eau chaude, coin cuisine, etc.), ou présente une superficie insuffisante, puisque la loi impose un minimum de surface habitable au moins égale à 9m² et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres.
Dans un premier temps, lorsque le locataire constate que le logement qu?il loue est indécent ou est devenu indécent en cours de location, il peut enjoindre le propriétaire de procéder aux travaux nécessaires pour pallier la situation. Cette demande peut être formulée dans le cadre d?un appel ou d?un premier courrier, mais à défaut de réponse du bailleur, le preneur devra alors lui adresser une mise en demeure par courrier recommandé.
En cas d?inaction du propriétaire, et avant toute action, le locataire doit être en mesure d?apporter la preuve que le logement qui loue ne satisfait pas les critères de décence imposés par la loi.
L?établissement d?un constat par un Commissaire de justice, dans lequel la situation du logement sera décrite de manière détaillée et objective, et accompagnée si nécessaire de photographies, constituera à cette étape la preuve nécessaire pour faire valoir ses droits.
S?il bénéficie de prestations d?aides au logement directement versées entre les mains du bailleur, dès qu?il est avéré que le logement loué ne répond pas aux normes de décence, le locataire peut informer les organismes compétents (CAF ou MSA), afin qu?ils suspendent et conservent le montant des allocations normalement dues.
En termes de procédure, le locataire d?un logement indécent peut après mise en demeure restée infructueuse, saisir la Commission départementale de conciliation chargée de convoquer les deux parties pour obtenir un accord amiable entre elle et la résolution du litige.
À terme, le locataire peut agir devant le Tribunal judiciaire lorsque la mise en demeure est restée en réponse depuis plus de deux mois. À l?issue du procès, le bailleur pourra être contraint de procéder aux travaux de réparation et d?équipement nécessaire, peine éventuellement assortie d?une réduction de loyer pour le temps des travaux.
Étant précisé que dans l?attente du règlement du litige, le locataire peut obtenir du juge l?autorisation de faire consigner les loyers (hors charges), notamment entre les mains d?un Commissaire de justice.
Si le bailleur ne satisfait toujours pas son obligation, le locataire pourra alors être autorisé à quitter le logement.